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通常、何か物の貸し借りをした時には、貸し主としては、あとで返してもらえるという前提があるからから貸しますよね。特別な理由でもない限り、返ってこないのがわかっていて貸す人はいません。特に土地など大きな財産の場合は慎重になるでしょう。

もしタイトル通り、一度貸したら返してもらえないのだとすると農地を貸す人はいなくなってしまいますよね。

この記事では勘違いされがちな農地の賃貸借について説明していきます。

もちろん返してもらえる

結論から先にいいますと、貸した農地についてはもちろん返してもらえます。元々貸したものですから当然ですよね。

しかし、農地は作物を作る土地です。その性質上、スグに返すのは難しいです。作物の収穫時期や、そこまでかけてきてきた労力と時間とお金がありますから、農地法は

  • 農地を借りて耕作をしている人たちの地位の安定
  • 土地利用の合理化

以上の観点から農地の賃貸借について特別の規定を設けています。

これらの制限があることで、一般に「農地は貸したら返してもらえない」といわれているようです。

 

特別の規定とは

大きくわけて以下の2つの特別規定があります。

  1. 農地等の賃貸借の対抗力
  2. 法定更新

1.農地等の賃貸借の対抗力とは

【民法の原則では】賃貸借は登記によって対抗力を有することになっています。

しかし、農地法ではその登記がなくても農地の引き渡しさえあればその後物件を取得した第三者に対抗できる、という特則が定められています。

農地等の賃貸借は、登記がなくても引き渡しがあったときは、その後所有権等の物件を取得した第三者に対抗できる。

農地法第16条

 

アイコン-チェック所有権や抵当権などの権利を第三者に法的に主張できる(対抗できる)ことを対抗力があるといいます。
今回の農地法の例でいうと、例えばBさんはAさんに農地を借りましたが、いつの間にかAさんはCさんにこの農地を売っていた、という場合があったとします。その後Cさんが貸し主の立場になっていた場合でも、Bさんは何の登記もなくてもCさんに対して「私はこの農地を適正に借りていて、借り主としての権利があります。」ということを主張できるということです。

 

 

2.法定更新とは

農地の賃貸借関係の継続性の安定のために、期間の定めのある農地の賃貸借について、当事者が期間満了前の1年前から6ヶ月前の期間内に、「更新をしません」と通知しないかぎり、従前と同一の条件で賃貸借をしたものとみなす規定のことです。

【民法の原則では】賃貸借に期間の定めがあるときは期間の満了で賃貸借は終了します。この際、賃借人が使用収益を継続し、賃貸人が異議を述べない時は従前と同一の条件で賃貸借をしたものと推定されます。

この原則に対して農地法では更新しないことを通知しないかぎり賃貸借が継続し、またこの更新しない旨の通知については都道府県知事に許可を受けることを必要としています。

 

法定更新をしない通知をする条件

農地の賃貸借を終了するための都道府県知事の許可は、次のような場合でなければ許可されないことになっています。

ア、賃借人が信義に反した行為をした場合

賃借人が催告を受けたにもかかわらず借賃を支払わないとか、賃借人に無断で他に転貸したり、農地以外に転用した場合などで、賃借人に何らやむを得ない事情がない場合

イ、農地を転用することが相当な場合

農地以外に転用する計画があって、それが確実性があり、転用の許可が見込まれて賃貸借を終了させることが相当な場合

ウ、賃貸人の自作を相当とする場合

賃借人の生計、賃貸人の経営能力などを考慮して賃貸人がその農地を耕作または養畜の事業に使うことを相当とする場合

エ、賃借人が農地中間管理権の取得に関する協議の勧告を受けた場合

オ、賃借人である農業生産法人が農業生産法人でなくなった場合

カ、その他正当な事由がある場合

ア〜オの場合以外であって、例えば賃借人から解除する場合や賃借人が離農する場合など、解約を認めることが相当な場合

 

まとめ

この都道府県知事に許可をもらうためにはまず、これらの条件に当てはまる必要があります。このことが話をややこしくさせていて、「一度貸したら返してもらえない」と勘違いされがちな一番の理由ではないかと思われます。

是非参考にしてください。

 

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