農地転用には２つの種類があります。それは農地法４条で定める所有者自らが行うものと、同じく５条で定める売買などの権利移動を伴うものです。
もっとも農地法により定められているとはいえ、その周辺の法律（施行令・施行規則）が煩雑です。そこでそれらを要約し、転用を目的とした農地売買にかかる許可基準をまとめました。
許可基準の種類
許可基準は２つに分かれています。
１，立地基準
農業を経営する条件から見た、①農用地区域内の農地、②甲種農地、③第一種農地、④第二種農地、⑤第三種農地という５つの農地区分に応じた許可基準
２．一般基準
土地の効率的利用の確保という観点から転用の判断をする許可基準
の２つです。立地基準に適合しても一般基準に合わなければ転用許可はされないこととなっています。
都市計画区域の内外により、次のようになります。
「都市計画区域内」
市街化区域・・・
農地転用は農業委員会への届出制。農地の区分は行われない。
市街化調整区域・・・
農用地区域内の農地、甲種農地、第一種農地、第二種農地、第三種農地nn非線引き区域・・・
農用地区域内の農地、第一種農地、第二種農地、第三種農地
「都市計画区域外」非線引き区域と同じ
それではこの２つの基準について詳しく見ていきます。
立地基準とは
農地の種類別に説明していきます。
①農用地区域内の農地
農振法という法律に基づく農用地区域内にある農地のことで、一般に「青地（アオチ）」とよばれています。
許可基準
一番守りの固いところのイメージで、原則として許可されません。
農振除外について農用地区域内の農地を宅地や駐車場などに利用する場合にはまず農用地区域からその農地の除外を受けて「白地（シロチ）」にしなければなりません。その上で農地転用の許可申請の手続きに入っていく必要があります。
農振除外の要件は非常に厳格で、次のすべてを満たすことが必要です。
-
- 農用地区域以外の区域内の土地をもって代えることが困難と認められること
- 農用地の利用の作業効率などの面で、周辺土地の農業上の効率的な利用に支障がないこと
- 土地改良施設等の機能に支障がないこと
- 転用を希望する土地が土地改良事業等の実施後８年を経過していること
⇒青地を白地へ変えてほしいんです。農振除外とは
②甲種農地
市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている次の農地のことです。
-
- 農業公共投資の対象となった8年以内の優良農地
- 規模が20ヘクタール以上、高性能な農業機械による営農が可能な立地条件を備えた集団農地
許可基準
原則として転用は許可されませんが、次のいずれかに該当するときには例外的に許可されます。
-
- 仮工作物の設置その他一時的な利用のため3年以内に限って行うもので、やむを得ないと認められるとき
- 周辺の地域に居住する者の日常生活または業務上必要な施設で、集落に接続して設置されるものため（500㎡以内）
- 流通業務施設、休憩場、給油所などの施設を設置するための、高速道路の出入り口の周囲300メートル以内の農地
③第一種農地
①で説明した、農用地区域内の農地や②の甲種農地以外の農地で次の農地です。
-
- 傾斜、土性などの自然的条件がよく、農業生産能力の高い農地
- 土地改良事業、開拓事業等の農地に対する公共投資の対象となった農地
- 集団的に存在している農地
許可基準
こちらも原則として転用は許可されません。しかし、次のいずれかに該当するとき例外的に許可されます。
ア、甲種農地の許可基準に該当するとき
イ、農業用施設、農畜産物処理過酷施設、など農業の振興に役立つ施設として次のような施設のために行われるもの
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- 都市住民の農業体験その他都市との地域間交流のための施設
- 農業従事者の就業機会増大のための施設
- 農業従事者の良好な生活環境のための施設
- 周辺住民の日常生活または業務上必要な施設
ウ、病院や診療所でその場所に設置する必要性があるもののための転用
エ、特別の立地条件を必要とする土石などの資源の採取のための転用
⇒第１種農地転用の立地基準｜第１種農地の全体像をわかりやすく解説！nn第１種農地で許可されるケースや施設についてはこちら
⇒例外的に農地転用が許可される施設はコレ。｜不許可の例外とは
④第二種農地
市街地に近接する区域、または市街地化の傾向が著しい区域に隣接する次のような農地です。
なお、③の第一種農地と競合するときは第二種農地扱いとされます。
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- 鉄道の駅、市町村役場などが500メートル以内にあるなど、市街地化が見込まれる農地
- 生産性の低い小集団の農地
許可基準
周辺の土地で目的が達成できるときは許可されません。ただし、③の第一種農地の許可基準のどれかを満たすときには他の土地でも目的が達成できる時でも例外的に許可されます。
⑤第三種農地
市街地の区域、または市街地化の傾向が著しい区域内にある次のような農地です。
なお、④の第二種農地と競合するときは第三種農地扱いとされます。
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- 道路、下水道その他の公共施設または鉄道の駅、市町村役場などが整備されている地域の農地
- 土地区画整理事業施行地区内にある農地
許可基準
原則として転用は許可されます。
⇒第3種農地は原則転用許可です。
ここまで表にまとめました。
| 農地区分 | 状況 | 許可方針 |
| 農用地区域内の農地 | 農業を行う区域として定められている | 原則不許可 |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となってから８年以内の農地で、特に良好な営農条件を備えている | 原則不許可 （３年以内の限定、日常生活、業務上必要、高速道路入り口等の場合は例外的に許可） |
| 第一種農地 | 一団の農地。土ち改良事業等の対象となった農地 | 原則不許可 （農業の振興に役立つ施設、病院などは例外的に許可） |
| 第二種農地 | 市街地化が見込まれる区域内にある農地 | 他の土地に立地困難な場合に許可 |
| 第三種農地 | 市街地または市街地化の傾向が著しい区域内にある農地 | 原則許可 |
一般基準
これまで説明しました立地基準に適合する場合でも、この一般基準に適合しない場合は許可されません。
おもに次にあげる場合などです。
申請目的実現の確実性
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- 転用を行うのに必要な資金及び信用がない
- 農地転用行為の妨げとなる賃借権等の権利を持つものの同意を得ていない
- 許可を受けた後いつまでたっても申請した用途に使う見込みがない
- 申請した事業をおこなうための免許、許可をうけていない
- 申請した事業が土地の造成だけを目的としている
災害発生の恐れ
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- 土砂の流出または崩壊などの災害を発生させるおそれがある
- 農業用用排水施設の機能に支障を及ぼすおそれがある
- その他周辺の農地の営農条件をに支障をきたすおそれがある
原状回復
仮設工作物の設置などのような一時的な利用の後、すみやかに農地として使える状態に回復できそうにない
まとめ
いかがでしょうか。農地は５種類にわけられ、農用地区域内の農地が一番厳しく、第三種農地が一番ゆるい規制があります。また、立地基準をクリアしても一般基準でしっかりした目的、誠実な態度がないと許可までたどりつけません。
是非参考にしてください。
