農地転用｜農地とは？あなたの土地が農地かどうか判断する材料８つ。

2016年6月30日2023年9月10日

皆さんがよく知る「農地」に対して、「非農地」という言葉があります。あまり聞き慣れない言葉だと思いますが、文字通りに考えると農地ではないという意味だと想像できますよね。

それではそもそも、農地とはなんでしょうか。農地法はこう言っています。

「農地とは耕作の目的に供される土地」

これが農地法2条に書かれた定義ですが、はっきり言ってこれだけではよく分かりませんよね。

ここではもっと具体的に農地法上の農地の解釈についてみていきます。

農地法上の農地の定義とは

上で述べた農地の定義「耕作の目的に供される土地」ですが、これは“耕作の直接の対象となる土地”、または“そこで作物が栽培される土地”という意味だとされています。

そうすると、ちょっと考えてみてください。

- 農耕に使う牛馬を放牧する為の土地
- 肥料にする野草を刈るための草刈り場
- 農家が住む家の土地

などはどれも耕作に間接的には関係しますが、直接に耕作の目的になる土地ではないですよね。これらの土地はそれだけでは当然には「農地」とはいえないのです。

現況主義

では耕作の直接の対象となる土地とはどういう状態の土地の事かというと、実は農地法はその部分には具体的に触れていません。

そこで、個別の裁判での判断（判例）を参考にすると、裁判所は「農地かどうかは土地の客観的事実状態によってきまる」という立場をとっています。これを現況主義といいます。現在の現実の状況をみて決めましょうということです。もっと簡単に言ってしまうと、見た目で決めますよ、ということです。

参考となる判例をみていきましょう。

①地目との関係

日本の土地は全て法務局で記録されています。このことを、「登記されている」といいます。その記録のなかに「地目」という項目があるのですが、その地目が農地（田または畑）ではなくても現況が農地なら農地となります。

反対に、登記の地目が農地となっていても現況が農地でなければ農地とはいえません。

つまり、地目が何になっていようが現況が農地でなければ農地とはいえない、これがまさに現況主義です。

地目（ちもく）とは
土地の種類をイメージしてもらえばわかりやすいです。土地の種類はいろいろあります。田んぼ、畑、宅地、公園、牧場、墓地、学校用地などの22種類と、その他に当たる雑種地の合計23種類です。

農地でなければ農地法の許可は不要です。農地ではないのですから、農地の法律は関係ありませんよね。

ですから話をわかりやすくするためにも、実際にその土地の売買契約を結ぼうとする以前に一度地目の表示を確認して、田または畑ではないものにしておく必要があります。

②所有者等と意思との関係

農地かどうかはその土地の所有者や使用者の使用目的に関係なく客観的に判断されます。

例えば土地の所有者が住宅を建てる目的で所有していても、現況は畑として使用されていて、地目も畑となっている土地は農地と判断されます。

学校敷地として使おうと購入した場合も現に耕作をしていればそこは農地であるとされます。

③肥培管理（ひばいかんり）との関係

「耕作」とは

土地に労働力を加え、資本を投下し肥培管理を施して作物等を栽培すること

と定義されます。したがって農地かどうか判断が難しい草地などでは、そこがきちんと作物を作るための準備（整地、耕うん、水やり、除草など）がされているかどうかで判断します。

つまりこのような準備や管理（農業用語で肥培管理といいます）がされていれば農地、されていなければ農地ではないと判断します。

④作物の種類

③の肥培管理がされていれば、稲、麦、野菜に限られず、

- 桑園
- 茶園
- 果樹園
- タバコ畑
- わさび田
- 蓮根池
- 牧草栽培地

も農地です。反対に人工林や自然林は肥培管理されていても農地ではありません。nn

⑤休耕地の場合

現在は耕作されていなくても過去には耕作されていて、将来耕作することが予想され、社会通念上も耕作されうべき土地（いわゆる休耕地）は農地です。

社会通念上という言葉はいかにも法律的で、とらえどころがない言葉です。判例では便利なのでよく使われますが、「常識的に考えて見れば」という意味に置き換えて読み進めていただければいいと思います。

⑥一部耕作の場合

ひとつの土地の一部が耕作されている場合、原則としては農地部分と非農地部分として分けて扱うべきですが、非農地部分がわずかなら全部を農地としてみます。

反対に農地部分がわずかなら全部を非農地としてみます。

⑦非農地化した場合

これは少しややこしいです。

農地の売買契約を結んだ後、農地転用の許可を受ける前にその農地が非農地化した場合、原則としてはなぜそこが非農地になったかを問題とせず、非農地になった時点でもはや農地法上の農地ではないとされます。

しかし、矛盾するようですが、非農地として扱うことが農地法の守ろうとしている利益を著しく侵害するときは例外的に農地として扱うべきだと判例は言っています。

なお、農地法の守ろうとしている利益とは、ザックリ言ってしまうと①食物をつくる良好な農地を減らさないこと、②農地以外に使いたい場合には有効に活用できるようにすることの２つです。

⑧農地化した場合

⑦の反対で農地化した時です。ここは解釈のしかたに争いがあるところなのですが、

もともと農地ではなかった土地が人為的に農地化したときの2つのケース

1. 正当な権限によって農地化が行われた場合は農地として扱い、不法に農地とされた時は農地として扱うべきではないという説
2. 不法に農地化したときでも農地とする説

このことについてはまた別の記事で解説していきます。