農地は農地法などによって固く守られていることをご存知でしょうか。
そうです。農地は食料を生み出すという大事な役割を持っているので、たとえ自分の土地であろうとも、自由に売ったり買ったり、駐車場にしてみたりしてはいけないものなのです。
ここでは、
具体的に何を自由にしてはいけないのか、言い換えると「何をするときには許可が必要なのか」をいくつか詳しく説明していきます。
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所有権の移転には農業委員会の許可が必要です
農地の所有権等を移転、設定しようとするときには農地法による許可が必要です。
これには２通りのパターンがあります。
- 農地をそのまま農地として利用するために、所有権等を移転、設定しようとする場合
- 農地を農地以外のものにするために、その所有権等を移転、設定しようとする場合
この言葉は覚える必要はありませんが、１の場合を「権利移動の制限」といい、２の場合を「転用のための権利移動の制限」といいます。これらの場合に、許可を受けなければ法律上所有権が移転されたと認められません。
ですから所有権を移転したいのならば、先にこれらの許可を得ていなければいけません。
上記の１の場合を３条の許可、２の場合を５条の許可といいます。
このうち３条の許可はすべて農業委員会に許可を受けることとなっています。
市街化区域であっても所有権移転登記の申請は農地法の許可書の添付を必要とします
農地の売買による所有権の移転は、例外規定がない限り農地法所定の許可書を添付しなければなりません。
農地の売買契約は許可無しでも有効に成立しますが、その売買契約に従って所有権が移転するには農地法所定の許可が必要です。
つまりこういうことです。非常にややこしいですが、
○「売買契約が成立した」（売ってくれませんか？ はい、いいですよ）ということと、
○「所有権が移転した」（あなたの農地が私のものになった）ということは
別物ということです。
このことは都市計画区域や市街化区域などは関係なく、全ての農地が対象です。
契約をもとに所有権を移転したいのならば農地法所定の許可をもらわなければなりません。
農地に賃借権などを設定する場合、農業委員会の許可が必要です
農地法では以下のように定められています。
農地または採草放牧地について所有権を移転し、または地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権もしくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、もしくは移転する場合には、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。＜農地法３条１項＞
上で説明しました所有権以外にも地上権、質権、賃借する権利などの用益権も該当するので、これらの権利を設定したり、移転する場合にも農業委員会の許可が必要です。
地上権、永小作権、地役権、入会権（いりあいけん）があり、何かを使用したり収益したりする権利を言います。例えば建物を建てるために他人の土地を使用したり、土地を貸して賃料をもらったりする権利のことです。
農地に担保権を設定する場合は
これも上記の３条１項で定められています。
繰り返しになりますが、農地または採草放牧地の権利移動の制限にかかる農業委員会の許可が必要な権利は
- 所有権
- 地上権
- 永小作権
- 質権
- 使用貸借による権利
- 賃借権
- その他使用及び収益を目的とする権利
が該当します。
さらに担保権で主なものとは、
- 質権
- 抵当権
- 根抵当権
- 譲渡担保
ですので、この中からは質権が許可が必要な担保権となります。抵当権などは該当しません。
競売、公売による農地の所有権移転についても許可が必要です
民事執行法に基づく競売、基づかない公売によって農地の所有権を取得する場合も農地委員会の許可を受けなければなりません。というよりも、事前に許可を得られる見込みがなければ競売、公売に参加することができません。
競売、公売に参加する際には、
- 農地をそのまま農地として使いたい人は農地法３条１項の買受適格者証明書を
- 農地以外の者に転用して使いたい人は農地法５条の買受適格者証明書の交付を
受けなければならないからです。
まとめ
いかがでしょうか。農地法による権利移動の制限について許可のいるものをあげてみました。
所有権移転、賃借権移転、担保権設定、競売、公売は許可が必要です。
知らずに許可無しで行うと法律違反となってしまう場合もありますので是非参考にしてください。
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