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農地の転売とは、農地の所有者から転用目的で農地を買い受けた人が農地法5条の許可を得る前にその条件付き所有権をほかの人に売り渡すことを言います。
たとえば、大規模な宅地開発をしようというときには、特定区域全体の土地を取得するために多数の土地所有者から用地買収をしなければなりません。
この開発区域に農地が多く含まれる場合、実際の開発主体であるデベロッパーが直接に農地所有者を相手として用地買収交渉をするのもいいのかもしれません。
しかし、まずは地元の事情に精通した不動産業者、あるいは農地所有者と地縁・血縁関係をもつ人に買収を依頼して、ついでその人達から目的の土地の転売を受けるほうが時間的にも経費的にもはるかに効率的です。話が早いというものです。
また一方、これとは別に、将来の開発計画を見越した不動産業者があらかじめ農地所有者との間で売買契約を締結している場合もデベロッパーはその業者から転売を受けざるを得ません。
デベロッパー(developer)とは・・・開発業者のことで大規模な宅地造成やリゾート開発、再開発事業、オフィスビルの建設やマンション分譲といった事業の主体となる団体・企業のことです。
「農地の転売」と「買い主の地位の譲渡」
上で述べた不動産業者とデベロッパーとの間における農地の転売は、売主である不動産業者が農地法5条の許可を受ける前に行われるのが通例ですので、厳密には「農地所有権を移転する行為」ではありません。
不動産業者からデベロッパーに動くのは「農地法5条の許可があれば農地所有権を取得しうる権利」です。つまりこれが「条件付きの所有権を移転する行為」です。
最高裁判所ではこのような条件付き所有権を移転する行為を「農地の転売」と「買い主の地位の譲渡」に分けて考えています。
農地の転売に当たるケース
AC間の譲渡行為が「農地の転売」であるならば、CはAに対し直接A→Cという農地所有権移転についての許可申請手続きをするように請求することは許されません。
このことは、たとえAB間に「AはBが転売したCのために許可申請手続きを行う」という合意がある場合も同様で、仮にAがCの請求に応じて、A→Cという農地法5条の許可申請をして、これに対して許可がおりても、もともとAC間には農地売買契約が存在していないので、この許可処分によってCが所有権を取得することはできないとされています。
買い主の地位の譲渡に当たるケース
これに対してBC間の譲渡行為が、BがAとの売買契約で得た「買主としての地位」をCに譲渡するところの「買い主の地位の譲渡」である場合を考えてみましょう。
買い主の地位の譲渡とは、転買人Ｃが買い主Ｂの立場をそのまま継ぐという考え方をいいます。つまり、Ｃ=Ｂとなるわけです。
この譲渡についてAの承諾があれば、CはAに対して直接A→Cという転用目的の農地所有権移転のための許可申請手続きをするように請求できます。
さらには実際はAB間で農地売買契約がされてそのあとにBC間でBの買主としての地位をCに譲渡する契約が行われたにもかかわらず、あたかもAC間で直接に農地売買契約が締結されたという不実の記載をして農地法5条の許可申請をして、これに対する許可があればこの許可は有効で、Cは農地所有権を取得することが出来るとされています。
両者の区別
最高裁判所の判例によれば、農地の買主が農地法の許可を受ける前に条件付き所有権を誰かに譲渡する場合、
◇その譲渡が「農地の転売」であるときは、
- まず、もとの売買のA→Bに所有権を移転するための許可をうけて
- さらにB→Cに所有権を移転するための許可をうける
というように、いわば二重の手続きをしなければなりません。
◇これが「買い主の地位の譲渡」であれば
- A→Bという許可を省略して
- 直接A→Cという許可手続きをすることができ、
- かつ、それでBC間の目的を達成できる
ので、BとCにとってはすこぶる効率的です。これは手続きを簡略化して取引を迅速に行おうとする転売当事者の意思をよく理解された方法といえます。
しかし、最高裁判所は上記のように、条件付き所有権の譲渡について「農地の転売」と「買い主の地位の譲渡」にわけてそれぞれ異なった法律扱いをしている以上、実際取引実務の上では後者によってすることを明白にするべきだということです。
